2018 میں اقتدار میں آنے کے بعد سے ، پی ٹی آئی حکومت ہاؤسنگ سیکٹر کو فروغ دینے پر بھاری رہی ہے ، یہاں تک کہ 10 ملین یونٹس کی تعمیر کے مہتواکانکشی ہدف کا بھی وعدہ کیا ہے۔ اگرچہ یہ غیر حقیقی تھا ، اس نے اسٹیٹ بینک آف پاکستان کے ساتھ مل کر کئی اقدامات کیے ہیں تاکہ گھر کی فنانس تک رسائی کو تھوڑا آسان بنایا جا سکے۔

 

اس میں نیا پاکستان ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ اتھارٹی کے لیے مختص 30 ارب روپے شامل تھے جو کم آمدنی والے گروپوں کے لیے 300،000 روپے کم کرنے کے لیے استعمال کیے جائیں گے۔ اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ اسٹیٹ بینک نے چند ماہ قبل مارکیٹ ریٹ سے سستی پر ری فنانسنگ اسکیم کی نقاب کشائی کی تھی۔ عام آدمی کی شرائط میں ، مرکزی بینک نے سرمائے کی ایک فیصد لاگت سے شروع ہونے والے بینکوں کے لیے ایک خصوصی کریڈٹ لائن بڑھا دی ہے ، جنہیں پانچ سال کی مدت کی دو کھڑکیوں کے لیے صارفین کو مقررہ نرخوں پر قرض دینے کا حکم دیا گیا ہے ، جس کے بعد مارک اپ کی بنیاد رکھی جائے گی۔ متغیر کراچی انٹر بینک آفر ریٹ کے علاوہ ایک پھیلاؤ ، جو مختلف سطحوں پر مختلف ہوتا ہے۔

 

اس بات کو سمجھنے کے لیے کہ ایک مقررہ شرح کیوں اہم ہے ، خاص طور پر طویل عرصے تک رہائش جیسی چیز کے لیے ، یہ ضروری ہے کہ کیبور کے تاریخی راستے کو دیکھیں ، جس نے عروج اور ٹوٹ پھوٹ کے ساتھ ساتھ ہماری معیشت کو عادت بنا رکھا ہے۔

سیاق و سباق کے لیے ، KIBOR 6M اپریل 2020 کے آخر میں تقریبا.5 7.5 فیصد تک آنے سے پہلے مارچ 2020 کے آغاز میں 13 فیصد سے زیادہ کھڑا تھا۔ قرض لینے والے کے نقطہ نظر سے ، مسئلہ اس وقت شروع ہوتا ہے جب شرح مخالف سمت میں چلتی ہے ، جو یہ ہر 2-3 سال بعد کرتی ہے۔ لہذا ، تقریبا5 50 لاکھ روپے کے قرض کے لیے ، KIBOR میں 7 فیصد پوائنٹس کی تبدیلی تقریبا about 350،000 روپے کا اثر ڈال سکتی ہے۔

 

اسکیم پر آنا: یہ ہاؤسنگ لون تک رسائی کے معیار کو ڈھیل دیتا ہے ، کیونکہ پہلی بار گھر کا مالک مرد یا عورت جو درست CNIC رکھتی ہے اسے اہل سمجھا جاتا ہے۔ تنخواہ کے تقاضوں کو کم رکھا گیا ہے اور چار افراد تک کی آمدنی کو جمع کرنے کے انتظامات کے ساتھ۔

 

4 درجے ہیں - 0 سے 3 تک - ہر ایک کی اپنی فنانسنگ کی حد اور شرح سود۔

 

ٹائر 0 مائیکرو فنانس بینکوں کے لیے ہے اور درخواست دہندگان پہلے پانچ سالوں کے لیے زیادہ سے زیادہ 2 ملین روپے 5 فیصد اور اگلے 7 فیصد کے لیے قرض لے سکتے ہیں۔

 

دوسرا سلیب - ٹائر 1 - واحد اختیار ہے جو خصوصی طور پر حکومت کے بہت زیادہ مشہور NAPHDA منصوبوں کے لیے دستیاب ہے جس کی قرض کی حد 27 لاکھ روپے اور ہاؤسنگ یونٹ کی قیمت 3.5 لاکھ روپے ہے۔ اس زمرے میں پہلے اور دوسرے پانچ سالہ ادوار کے لیے سب سے سستا مارک اپ 3٪ اور 5٪ ہے۔

باقی دو کیٹیگریز - ٹائر 2 اور 3 - زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم بالترتیب 6 ملین اور 10 ملین روپے مقرر کرتے ہیں جس کی شرح سود 5٪/7٪ اور 7٪/9٪ ہے جس میں یونٹ کی قیمت پر کوئی حد نہیں اور مارچ تک عارضی نرمی 2023 یعنی کہ گھر لازمی طور پر نئی تعمیر نہ ہو۔ پہلے تین سلیب یہ بتاتے ہیں کہ مکان کا سائز 125 مربع گز (5 مرلہ) سے بڑا یا فلیٹ 1250 مربع فٹ (یا ٹائر 1،850 مربع فٹ کے معاملے میں) نہیں ہونا چاہیے۔ ٹائر 4 بہت زیادہ نرم ہے کیونکہ یہ گھر کے لیے زیادہ سے زیادہ 250 مربع یڈ یا فلیٹ کی صورت میں 2 ہزار مربع فٹ کی اجازت دیتا ہے۔

 

یہ کوئی راز نہیں ہے کہ پاکستانی بینک روایتی طور پر اپنے قرضے کے افعال کو کم کرتے ہیں ، خاص طور پر رہائشی میدان میں ، زیادہ محفوظ اور زیادہ منافع بخش ٹریژری بل اور بانڈز کا انتخاب کرتے ہیں۔

 

بینکوں کو تھوڑا سا جھکانے کے لیے ، اسٹیٹ بینک نے یہ حکم دیا ہے کہ ان کے قرض دینے والے پورٹ فولیو کا کم از کم 5 فیصد گھر/رئیل اسٹیٹ کے سامنے آئے۔

 

لگتا ہے کہ حکومت اور ریگولیٹر کی طرف سے یہ کام کام کر رہا ہے۔

 

"درخواست سے منظوری تک کے پورے عمل میں 14 دن لگے ،" کراچی کے ایک کامیاب درخواست گزار کا کہنا ہے کہ جس نے دوسرے درجے کے تحت 4.7 ملین روپے کا قرض حاصل کیا ہے اور اب وہ اپنے کرائے کے اپارٹمنٹ کو رہن والے کے لیے تبدیل کرنے کا منتظر ہے۔

 

میں نے اپنی درخواست حبیب میٹرو میں جمع کرائی ، جہاں میرا اکاؤنٹ ہے ، معمول کے دستاویزات جیسے تنخواہ اور جائیداد کے کاغذات کے ساتھ۔ 14 ویں دن تک ، اس کی منظوری دے دی گئی ، "وہ مزید کہتے ہیں۔

ایک نجی بینک کے سی ای او کے مطابق ، نظر ثانی شدہ سرکلر کے اجراء کے بعد سے مالیاتی ادارے بہت زیادہ جارحانہ ہو گئے ہیں ، جس نے نئی تعمیراتی ضروریات کو ختم کرتے ہوئے ٹائر 2 اور 3 کے لیے شرائط میں نرمی کی ہے اور بعد میں فنانسنگ کی حد بڑھا دی ہے۔ اس سے پہلے ، سپلائی کی شدید قلت تھی۔

 

تاہم ، پرانی تعمیرات پر یہ نرمی صرف مارچ 2023 تک ہے ، جس کے بعد ہاؤسنگ فنانس میں کوئی بھی سرگرمی نئی سپلائی کے براہ راست آنے پر منحصر ہوگی۔ اس کے لیے ، حکومت امید کر رہی ہے کہ معماروں کے لیے اس کی عام معافی میں مدد ملے گی ، لیکن فیڈرل بورڈ آف ریونیو کے ساتھ اس وقت تک درج منصوبوں کی عظمت کو دیکھتے ہوئے ، یقین کرنے کی وجہ ہے کہ بہت سے لوگ ایک عام شہری کی پہنچ سے باہر ہوں گے ، بھول جائیں سب سے کم آمدنی والا گروپ

 

زمین انڈیکس کے مطابق کراچی میں پراپرٹی کی قیمتیں پہلے ہی بڑھ رہی ہیں ، جو گزشتہ 12 ماہ کے دوران 6.4 فیصد بڑھ کر 13،745 روپے فی مربع فٹ ہو گئی ہیں۔

 

تصویر زیادہ واضح ہو جائے گی جب درجے کے لحاظ سے درخواستیں اور تقسیم کے اعداد و شمار جاری کیے جائیں گے تاکہ یہ دیکھا جا سکے کہ آیا اس اسکیم کا کم آمدنی والے گروہوں میں رہائش کو بڑھانے کا اپنا مطلوبہ اثر پڑ رہا ہے۔ 

ٹائر 0 (T0) - (a) 125 مربع گز تک گھر (5 مرلہ) اور (b) فلیٹ/اپارٹمنٹ جس کا زیادہ سے زیادہ احاطہ 1250 مربع فٹ ہے۔

ٹائر 1 (T1) - (a) 125 مربع گز تک گھر (5 مرلہ) جس کا زیادہ سے زیادہ احاطہ 850 مربع فٹ اور (b) فلیٹ/اپارٹمنٹ جس کا زیادہ سے زیادہ احاطہ 850 مربع فٹ ہے۔ 

ٹائر 2 (T2) - (a) 125 مربع گز تک مکان (5 مرلہ) اور (b) فلیٹ/اپارٹمنٹ جس کا زیادہ سے زیادہ احاطہ 1250 مربع فٹ ہے۔ 

ٹائر 3 (T3) - (a) 250 مربع گز تک مکان (10 مرلہ) اور (b) فلیٹ/اپارٹمنٹ جس کا زیادہ سے زیادہ احاطہ 2000 مربع فٹ ہے۔